Квартирное рейдерство

rejderstvoНа основании поступающей от граждан информации и ее тщательного анализа еще в 2006 году Общественная Палата Российской Федерации признала существование очень опасного явления в сфере жилой недвижимости, как квартирное рейдерство. По заключениям экспертов и аналитиков эта проблема связана с коррупционной составляющей, наблюдающейся в судах и полиции, в государственном реестре и прокуратуре. При выявлении фактов квартирного рейдерства специалисты Общественной Палаты рекомендуют сразу обращаться в специальные структуры, выявляющие на всех уровнях власти коррупционные схемы и борющиеся с ними эффективными средствами.

Особенности рейдерского захвата квартир

Главные действия рейдеров – это комплекс негативных действий и приемов, от создания невыносимых условий для проживания, до угроз, вымогательства и отъема объекта недвижимости с помощью незаконных схем и нечистоплотных помощников. К сожалению, за последние годы некоторые частные инвесторы и агентства недвижимости стали участниками рейдерских захватов квартир и других объектов через сложную схему выделения долевой собственности. Кроме этого, рейдеры при захвате недвижимости пользуются низкой юридической грамотностью владельцев, выбирая жертву из самых беззащитных и неактивных слоев населения.

Схема рейдерства не отличается особой сложностью. У одного из совладельцев, который решил продать свою часть в квартире, приобретается его доля. Для покупки используются разные обходные варианты, включая договор дарения, чтобы избежать обязательного осведомления остальных сособственников о факте продаже. Ведь по Закону РФ именно совладельцы имеют первоочередное право выкуп реализуемой доли.

Договор дарения оформляется в нотариальной конторе и регистрируется как совершенная на законных основаниях сделка в государственном реестре. Таким образом, в росреестре производится легализация сделки, и документ приобретает юридическую силу. Новый сособственник получает свидетельство на долю в квартире без договора купли-продажи.

Регистратор может регистрировать документы после проверки юридической чистоты сделки. Более того в положениях действующего Законодательства предусмотрена продажа части квартиры, но не выделенной доли. Но недобросовестный регистратор может  даже реализацию 1/100 доли зарегистрировать, создавая своими действиями в городских квартирах многонаселенные бараки и неофициальные коммунальные квартиры.

Негативные последствия рейдерства

После оформления документов действия рейдеров могут отличаться в зависимости от структуры, которую они представляют, особенностей объекта недвижимости, его площади и стоимости, а также количества проживающих в квартире людей и числа зарегистрированных сособственников. Представители агентств недвижимости обычно действуют с помощью суда, привлекая к работе нечистоплотных юристов и судебных приставов. Спустя какое-то время они заявляют, что совладельцы препятствуют их проживанию на своей территории, не дают пользоваться кухней или ванной комнатой, или вообще не пускают в квартиру. Это становится основанием для их принудительного вселения. Обычно реальные совладельцы только в этом моменте в суде узнают о факте продаже или дарении доли.

С этого факта начинается для человека настоящий ад, обращение в суд и правоохранительные органы, появляется ощущение беззащитности и безысходности. Полиция, как правило, ссылается на то, что право у рейдеров есть на свою долю и нужно выполнять решение судебных органов. Рейдеры, действующие под руководством адвоката и при поддержке лиц с сомнительной репутацией, спиливают дверь и заселяются в квартиру.

Далее они попытаются склонить сособственников квартиры к продаже всего объекта в целиком. Рентабельность этой схемы мошенничества очень высока, и может составлять до 200 % вложенных средств. Ведь изначально выделенная доля приобретает в качестве неликвидного имущества, а после продажи непорядочный совладелец может получить значительную часть от проданной квартиры, да еще и изначально назначит цену за объект в своих интересах.

Если эта «лояльная» схема не проходит, то могут использоваться криминальные меры давления: избиение и запугивание жильцов и сособственников, бесконечные угрозы в адрес взрослых и детей. К сожалению, потерять собственность или понести существенные финансовые вложения может абсолютно любой человек. Обиженных и недовольных сособственников или потенциальных владельцев доли ищут среди супругов, переживающих стадию развода, среди молодых людей, получивших наследство на долю и очень часто среди пожилых людей.

Квартирные рейдеры знают, как воздействовать на психику людей. Чтобы себя защитить от захвата части собственности или ее полной потери следует заранее анализировать своих будущих совладельцев, обязательно учитывать основы действующего Законодательства и внимательно наблюдать за сторонними сособственниками. Порядочный владелец выделенной доли обладает рядом отличительных характеристик:

  • В жилые помещения обычно вселяется сам сособственник с семьей, мебелью и даже домашними животными.
  • При желании сдать часть объекта в аренду совладелец обязательно получит одобрение других членов договорных отношений.
  • Новый сособственник, как правило, оформляет свою долю лично на себя или на своих самых близких родственников.
  • Зачастую порядочный дольщик регистрируется по месту фактического проживания.

Нормальный совладелец всегда планирует благоустройства объекта, согласовывая все свои пожелания с остальными собственниками. Он никуда не спешит, не стремится к разъезду или продаже своей части.

Оптимальный вариант избежать множества проблем, а также потерь времени или денежных средств при возникновении малейших намеков на неправомочные действия рейдеров или непорядочных соседей, лучше всего заранее обратиться к профессиональным юристам и консультантам.