Как продать долю в квартире в Москве и Московской области?

moscow1Продажу доли жилой недвижимости специалисты признали самой сложной из всех существующих сделок, сопряженных с недвижимостью. Из практики известно, что между собственниками недвижимости не всегда сохраняются нормальные, не говоря уже о дружеских, отношения, а это только может препятствовать продаже отдельной доли приватизированной квартиры. Сделки по купле-продаже доли могут осложняться еще и тем, что ее границы в квартире не выделяются и не могут быть обозначены ни в одном документе. Но решить вопрос, как продать долю в квартире в Москве и Московской области, вполне возможно.

Как оценить долю в квартире в Москве?

Когда жилой недвижимостью на правах общей собственности владеет сразу несколько человек, то каждый из них имеет свою долю в праве владеть своей долей в квартире и распоряжаться ею по своему усмотрению – продавать ее, обменять или же оформлять дарственную. Но прежде, чем распоряжаться своим правом каждому собственнику необходимо оценить долю в квартире и узнать ее реальную стоимость, дабы понять, на что можно претендовать.

Чаще всего, вопрос о том, как оценить долю в квартире в Москве, всплывает при ее покупке другим содольщиком, при ее продаже третьим лицам на открытом рынке, при оформлении жилья, полученного в наследство, и во время раздела имущества между бывшими супругами. Как правило, в ситуации, когда часть квартиры выставляется на продажу на открытый рынок, то ее стоимость оценивается с учетом его правил. При этом рыночная стоимость одного квадратного метра площади доли в квартире будет на 30-40% меньше, по сравнению со стоимостью квадрата в аналогичной «цельной» квартире. Причина тому ряд неудобств и рисков, с которым столкнется покупатель коммунального вида жилья, а не индивидуального.

Немного другая ситуация развивается в случае, когда один из совладельцев квартиры выкупает у другого его долю. Тогда вопрос, как оценить долю в квартире в Москве, решается с учетом справедливой и реальной стоимости части квартиры, которая должна быть прямо пропорциональной величине этой доли. Но такой подход возможен только в тогда, когда будет достигнуто обоюдное согласие между долевыми собственниками приватизированного жилья. При не достижении согласия с одним из собственников он в праве потребовать определения специалистом реальной рыночной стоимости доли, которая будет зависеть от таких факторов:

  • размер доли и срочность ее продажи;
  • местоположение дома, его тип и конструкция, этаж;
  • площадь целой квартиры, ее состояние и количество комнат;
  • наличие балконов и лоджий;
  • официальной и нотариально заверенный отказ других сособственников от права преимущественного выкупа;
  • проживание или регистрация в квартире недееспособных лиц или детей, не достигших совершеннолетия;
  • количество собственников.

Ориентировочная формула расчета стоимости доли в квартире

Чтобы грамотно определить стоимость доли в квартире, необходимо, прежде всего, узнать рыночную стоимость «целого» жилого помещения, дабы потом правильно вычитать из нее стоимость своей доли. Для таких вычислений была разработана ориентировочная формула расчета стоимости доли в квартире: S=(S1хD)-K, где S – это стоимость доли в квартире, определенная рынком недвижимости Москвы, S1 – рыночная стоимость «целой» квартиры, D – размер одной доли (1/2, ¼, 1/100), а K – коэффициент неликвидности состояния доли в квартире, который зависит от состояния дома, квартиры, наличия судебных решений по разделу имущества и пр.

Например, есть 1/4 доля в стандартной квартире на две комнаты в спальном районе Москвы, удаленном от центра города. Для ее оценки берется средняя рыночная стоимость всей квартиры, допустим, 8 миллионов рублей, которую нужно разделить на количество долей – то есть на 4, и умножить на размер продаваемой доли – на 1. В итоге получается 2 миллиона рублей. Это и есть обобщающая цена. А в зависимости от состояния квартиры, дома, наличия судовых тяжб по разделу недвижимости и прочих отягощающих нюансов, от полученной суммы еще вычитается и коэффициент неликвидности доли в квартире.

Но только в единственном случае, если все содольщики пришли к единому согласию, решили продать всю квартиру и после этого поделить между собой деньги поровну, доля стоила бы 2 миллиона рублей. Но если согласия достигнуто не было и один из содольщиков решает в одностороннем порядке продать только свою долю жилья, то необходимо вычислить ее реальную продажную цену. А сделать это достаточно просто – нужно разделить полученную стоимость пополам. Итак, 2 миллионов рублей разделить пополам – итого 1 миллион рублей. Эта сумма и будет считаться ориентировочной продажной ценой для четвертой доли в стандартной двухкомнатной квартире в спальном районе российской столицы на ее вторичном рынке недвижимости.

К полученной ориентировочной цене, по которой должна быть продана доля, стоит прибавить тот же коэффициент неликвидности, и в результате получим итоговую цену одной доли приватизированной квартиры. Но бывают случаи, когда прописка на жилплощади содольщиков несовершеннолетних детей, очень высокая стоимость квартиры, ее густонаселенность и большой размер доли могут существенно снизить ее продажную цену до минимальной, почти нулевой, и тогда долю в квартире продать будет невозможно.

Стоить отметить, что приведенная выше ориентировочная формула расчета стоимости доли в квартире подходит только для вычисления цены на жилье, которое относится к низкой или средней ценовой категории. Доли в квартире стоимостью выше 15 миллионов рублей такой формулой не оцениваются.

Судебные споры по недвижимости. Представительство в суде

Чаще всего до судебных тяжб по недвижимости доходит по причине незнания законов в данной сфере, некорректного их применения и в случаях, когда на право обладать жилплощадью или ее долей претендует сразу несколько человек. При обращении в суд для решения спорных моментов необходимо иметь глубокие знания в области выбора способа защиты, отстаивания своей позиции и обоснования несостоятельности доводов оппонента, от которых зависит успешный исход дела. Поэтому сопровождение судебных споров должно осуществляться только высококвалифицированными юристами, специализирующихся по недвижимости.

Без помощи решить проблемы с жильем будет достаточно сложно. Только после ознакомления со всеми особенностями дела и оценки всех шансов, можно уладить конфликт мирным путем. Но если же переговоры с совладельцами недвижимости не дадут положительного результата, то адвокат должен выстроить линию защиты интересов своего клиента в суде. Как правило, все судебные споры, связанные с недвижимостью, сопряжены с:

  1. признанием права собственности на жилплощадь;
  2. расторжением договоров по недвижимости;
  3. разделом имущества, полученного по наследству или после развода;
  4. со спорами о вселении или выселении из жилья;
  5. признанием сделок недействительными.

Юридический центр агентства недвижимости «Золотой ключик» предлагает помощь опытных специалистов для решения вопросов, связанных с недвижимостью, оформлением необходимых документов, представительством интересов в суде и защитой интересов собственников жилья в судебных спорах по недвижимости.

Подробнее о долевой собственности

Право владеть долей в квартире – это весьма распространенный и спорный в нашей стране вид собственности. Большая часть наших соотечественников владеет жилой площадью вместе со своей семьей на правах общей собственности, которая согласно Гражданскому кодексу может быть или совместной, или долевой. В последнем случае определяется право на владение долей квартиры.

Совместной собственностью может считаться недвижимость, которая была приобретена в браке, с одним свидетельством о праве на собственность. По желанию, супруги могут переоформить общую собственность, сделать ее долевой и определить размер доли каждого члена семьи мирным путем. Если оформить такой раздел юридически, то на основании его каждый супруг получает право свободно распоряжаться своей долей, не ущемляя интересы других жильцов.

«Заложниками» совместной долевой собственности также становятся и те, кому она досталась после умерших родственников по наследству или в порядке приватизации. Но в таких случаях между содольщиками разгораются споры, когда один из совладельцев решает продать свою долю, а другие собственники этого не желают. Также конфликтные ситуации разгораются и по причине естественного желания владельцев долей в квартире получить свой угол.

К сожалению, при долевой собственности в документах четко не прописаны границы доли, поэтому порядок пользования ею должен оговариваться между совладельцами. В коммунальных квартирах проблемы с тем, чтобы определить порядок пользования жилплощадью, нет, потому как каждая комната нотариально определена за каждым отдельным собственником, на ее двери владелец может установить замок и в нее никто не сможет войти. Совершенно другая ситуация с долевой собственностью, потому как доля в квартире не может соответствовать отдельной комнате и на ее дверь повесить замок не удастся. При этом места общего пользования – кухня, ванная, туалет и коридор – в любом случае остаются в совместном пользовании.

Самым сложным является порядок, который определяет границы пользования в квартире с одной комнатой или двумя смежными, где невозможно выделить отдельную часть площади для пользования. В случае однокомнатной квартиры – это наличие только одной отдельной комнаты, а в квартире со смежными комнатами одна из них всегда будет проходной.

Если достичь согласия по определению доли в квартиры не удается, то содольщикам приходится обращаться в суд. Но в случае, если совладельцы не хотят проживать на одной жилплощади, а желают расстаться, не выплачивая при этом денег, то лучшим решением будет продажа недвижимости целиком с последующим разделом выручки между совладельцами.

Приобретение доли в квартире

При покупке доли жилья стоить помнить, что приобретение доли в квартире или доме – это не та же самая ситуация, что при покупке отдельной комнаты. Долю невозможно измерить конкретной цифрой, ограничить стеной и запретить другим совладельцам недвижимости пересекать ее границу. Но желающих именно купить долю в квартире в Москве на сегодняшний день предостаточно. Можно выделить несколько причин, по которым люди решают купить долю в квартире:

  • для прописки – самый экономически выгодный вариант официальной прописки в Москве. Размер доли при этом никакой роли играть не будет – даже 1/100 часть квартиры дает право на постоянную регистрацию;
  • для вложения средств. Такой вариант выбирают те, кто рассчитывает в будущем выгодно продать квартиру целиком;
  • для последующего выкупа всей квартиры. Фактически такой вариант является покупкой квартиры в рассрочку;
  • для постоянного проживания. В таком случае покупатель должен понимать, что ему придется делить квадратные метры с посторонними людьми.

В расчете на постоянное проживание на приобретенной жилплощади, при ее выборе нужно в первую очередь обращать внимание на отношение соседей друг к другу и на площадь квартиры, и только потом оценивать саму постройку и ее местоположение.

Если вы решились на приобретение доли в квартире, то специалисты юридического центра агентства недвижимости «Золотой ключик» помогут вам в решении всех вопросов, связанных с покупкой жилплощади и определением порядка пользования ею с другими совладельцами.

Продажа доли в квартире

Вопрос о продаже доли в квартире встает, как правило, у тех собственников жилья, которые получили право на нее или в наследство, или после развода, или из-за постоянного конфликта с совладельцами. Но прежде, чем продавать имущество, ставшее вдруг обузой, получить за него необходимую сумму денег и с радостью ее потратить, дольщику придется пройти тяжелый путь подготовки к этому и для начала попробовать договориться с другими совладельцами квартиры. Дело в том, что продажа доли отличается от продажи квартиры целиком и осуществляется только по соглашению всех ее участников, независимо от того, имеют ли они регистрацию в этой квартире или просто являются ее владельцем.

Кроме того, чтобы продать долю в квартире, нужно изначально добиться письменного согласия всех сособственников. Потому как все совладельцы квартиры имеют право преимущественной покупки ее доли. Содольщики либо выкупают продаваемую долю, либо отказываются от этого, но оба эти действия строго ограничены по времени. И если все сособственники долей одной жилой площади не протестуют против продажи доли третьему лицу, то они должны в письменной форме согласиться на это и предоставить нотариально заверенный отказ от покупки в течение месяца.

Только после официального отказа других дольщиков, можно выставлять на продажу свою долю. А в том случае, если желание купить долю в квартире изъявили несколько сособственников, то продавец имеет право самостоятельно выбрать, кому из них продать ее.

Если же совладелец, которому предоставляется право преимущественной покупки части квартиры, молчит или, наоборот, возражает против продажи, а денег для выкупа не дает, то это, согласно ГК РФ, может считаться отказом от законного права преимущественной покупки доли и официальным согласием на ее продажу. Также продать часть квартиры будет невозможно, пока правом на преимущественное приобретение доли не воспользуются остальные сособственники данного объекта недвижимости.

Одним словом, если осуществляется продажа доли в квартире, то главное в этом деле – договориться с другими дольщиками недвижимости и получить от них согласие на продажу. В остальном алгоритм продажи доли такой же. Как и процесс продажи квартиры единственного владельца.

Труднее обстоят дела, когда совладелец квартиры – несовершеннолетний ребенок. Тогда уведомление о продаже доли направляется его родителям или органам опеки и попечительства.

Как видим, продажа доли в квартире не проста по своей сути, поэтому ее оформление лучше доверить специалисту, который сможет не только проверить наличие, но и подлинность всех необходимых документов продавца, и оценит перспективы сделки.

Например, большую сложность создают случаи, когда сособственников невозможно известить о продаже доли в квартире по причине того, что они не проживают в квартире, а адреса их пребывания совладельцам не известны. Для того чтобы юридически все было правильно оформлено и после покупки доли в квартире нового собственника не затаскали по судам, оформление всех документов желательно доверить профессиональному юристу в области недвижимости.

Как оформляется продажа доли в квартире? Договор о покупке или продаже доли площади в квартире необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для чего нужно оформить и предоставить такие документы:

  1. проект договора купли-продажи, составленного на продаваемую долю в квартире;
  2. документы на право собственности доли в квартире;
  3. свидетельство о праве собственности;
  4. кадастровый паспорт;
  5. письменный отказ долевых собственников квартиры от преимущественной покупки продаваемой доли;
  6. квитанции об уплате государственной пошлины.

Пока договор купли-продажи доли в квартире не будет зарегистрирован в государственном органе, он не будет иметь юридической силы.